売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切

住まいの売却は、購入と並ぶ人生の重要なイベントです。よほど不動産の扱いに慣れた人以外は、誰もが初めてのことに戸惑うでしょう。売却を成功させるためには、売却する理由を明確にし、事前準備を経て計画を練る必要があります。

まずは売却する理由を明確に

住まいの売却で最初に行うべきは、売却の理由をはっきりさせることです。当然だと思うかもしれませんが、理由を明確にすることでその後の方針が変わってくるのです。

例えば、「子供が増えたから引っ越したい」という理由なら、現在よりも広い家が必要です。逆に「子供が独立したから住み替えをしたい」という理由なら、夫婦二人暮らしに適した広さを考えるでしょう。このほかにも、「Uターン」「Iターン」「住まいの老朽化」など、さまざまな理由があります。

このように理由を整理していくと、住まいを売却したあとのライフスタイルが見えてくるはずです。ライフスタイルが見えてくれば、売却の時期や必要な資金など、おおまかな計画が立ちます。

売却前に確認すべきポイントは三つ

不動産会社にて住まいの売却の商談をするイメージ

売却する理由が明確になったら、より具体的な売却計画を立てます。確認すべき三つのポイントを整理しておきましょう。

【新居の購入時期】

住み替えでは、「現住居の売却」と「新居の購入」のどちらを先に行うかで、対応が変わってきます。

売却を先に行う場合は、資金計画が立てやすくなります。売却予定額を基本として、足りない資金の確保や新居の購入予定額を決定できるからです。ただし、売却後すぐに新居に引っ越せるとは限りません。売却から購入までに時差が発生することを考慮し、仮住まいの手配も忘れずに行いたいところです。

一方、新居の購入を先に行う場合は、仮住まいの心配がないため、余裕をもって物件を選ぶことができます。しかし、資金計画は難しくなるかもしれません。特に現在の住まいのローンが残っている場合は注意が必要です。売却価格からローン残債を差し引いた手元資金が新居の価格と大きく離れていると、購入を諦めざるを得ません。

このように、売却と購入をいつ行うかによって物件選びや資金計画の難易度が変わることを覚えておきましょう。

【売却価格の相場】

住まいは、取引する時期によっても価格が変動します。まずは売却希望価格をおおまかに設定し、実際の相場と見比べてみましょう。不動産の相場は、以下のような方法で知ることができます。

・不動産情報サイトの一括査定サービスを利用する

・不動産情報サイトで同条件の物件を検索して調べる

・レインズマーケットインフォメーション（※）などを利用する

一括査定サービスでは、不動産会社が設定したデータをもとに簡易査定が受けられます。また、レインズマーケットインフォメーションは、直近一年間で売買された不動産価格を調べるためのサイトです。特にレインズでは、過去2年間の市場動向がグラフで確認できるため、相場の傾向がつかみやすくなります。

【売却にかかる諸費用】

住まいの売却では、主に以下のような費用がかかってきます。

〈仲介手数料〉…住まいの売却を依頼した不動産会社に支払う手数料

〈印紙税〉…売買契約書に貼付する印紙代

〈抵当権抹消費用〉…住宅ローンに残債があり、抵当権が設定されている場合は抹消登記が必要で、登録免許税＋司法書士への依頼料がかかる。

〈測量費用〉…土地を引き渡すときの実測費用

〈譲渡所得への課税〉…売却額が購入額よりも大きい場合に課される所得税と住民税

〈引越し費用・その他〉…引越し費用や住み替え前の仮住まい費用、不用品の処分費用など

こういった費用も一度整理し、資金計画の中に組み入れるようにしましょう。

※レインズ（REINS）

「レインズ（REINS）」とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」を略した名称で、全国の不動産情報を管理しているシステムです。国土交通大臣から指定された四つの「指定流通機構」によって運営され、各事業圏内の不動産会社が加入しています。不動産会社は、自社での取扱物件について、専任媒介以上の媒介契約を結んだものはレインズへの情報登録が義務付けられています。また成約時の情報登録も同様です。基本的には、会員である不動産会社が利用するシステムなので、一般のユーザーはシステム内の物件情報を閲覧することはできません。ただし、マーケットインフォメーションなどWeb上で市場動向をまとめたデータを公開しているので、相場の参考にすることはできます（「市況レポート」「マーケットデータ」など機構ごとに名称は異なります）。

流れを理解してスムーズな売却を

では実際に住まいを売却するときの流れを確認してみましょう。住まいの売却は、主に以下の5ステップで行われます。

【スケジュール設定】

いつまでに売却し、引っ越したいのかを明確にします。また、新居の購入が必要なときは、その時期も決定します。急いで売却するならば安めに設定し、じっくり売却するならやや強気の価格設定から徐々に下げるなど、売り出し方に違いが出てくるでしょう。

【簡易査定（査定依頼）】

不動産会社による売却価格の目安を「査定価格」と呼びます。

査定には一定のデータから機械的に価格を判断する「簡易査定」と、現地で物件を確認する「訪問査定」があります。簡易査定であれば、インターネット上の一括査定サービスを利用することで、短い時間で簡単に査定結果が得られます。その中から気にいった不動産会社と話を進める、というのも一つの方法です。

【不動産会社の選定と依頼】

実際に不動産会社と媒介契約を結び、住まいの売却を依頼します。住まいの売却には、信頼できる不動産会社の存在が欠かせません。過去の売買実績やインターネット上の口コミなどを総合的に判断し、目星をつけていきましょう。大手企業がもっている販売力も大切ですが、担当者との相性も重要です。きちんと納得できる会社と契約を結びましょう。

また、媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の三種類があります。どれが適当かはケース・バイ・ケースですから、状況によって判断していきましょう。

【販売活動】

依頼した不動産会社が売却先を探します。また、媒介契約によっては自分で買い手を探すこともできます。

【売却と引き渡し】

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。この時点で実際の売却価格が決定します。

また、売却する住まいについての詳しい説明や残代金の決済、所有権の移転登記などを行い、取引を完了させます。金融機関や不動産会社の個室などを借りて行われることが多いです。

住まいの売却は金額が大きいため、最初は誰もが不安を感じるものです。知識を得て計画を立て、信頼できる不動産会社との協力でより満足できる取引を進めましょう。

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