土地活用方法それぞれの魅力とは

土地活用にはさまざまな方法がありますが、それぞれに異なるメリットがあります。どの活用方法が最適か、具体的な内容を確認してみましょう。

賃貸マンション、アパート

【安定した賃貸収入】

マンション、アパートの建設は、初期投資額が大きくなるという面はありますが、長期にわたり安定した収入が得られるという魅力があります。ローンの返済が終われば、その後の大きな出費として、大規模修繕のプランニングをしっかりしておくことで、家賃収入を生活費や個人年金の代わりに老後資金に充てることも考えられます。

【固定資産税・相続税から見たメリット】

土地は一般的に更地の状態であれば、評価額を課税標準として固定資産税や都市計画税が課税されます。しかし、土地の上にマンション、アパートなどの建物を建築することで課税標準の特例が適用され、課税標準額が減額されます。

具体的には、200平方メートルまでは小規模住宅用地として課税標準額が6分の1に、200平方メートルを超える部分については、住宅用地として課税標準額が3分の1に軽減されます。

また、新築建物についても固定資産税の軽減措置があります。たとえば、マンション、アパートの場合、居住用部分の床面積が1戸につき40平方メートルから280平方メートルの場合、120平方メートルまでの部分について固定資産税が2分の1に減額されます。

減額の期間も「3階建て以上の中高層耐火住宅等」、すなわちマンションなどに関しては5年間にわたり減額されるため、建物分の負担軽減という意味でも魅力的です。

相続税に関しては、まず、土地が「自用地」という扱いから「貸家建付地」として扱われることにより、評価額が80％程度に減額されます。また、建物についても、「貸家」として評価されるため、通常の固定資産税評価額から「借家権割合」（30％の地域がほとんど）を控除することにより、70％程度に減額されます。

等価交換マンション

地面の画像

【等価交換とは何か】

等価交換は、立体買換えとも呼ばれ、土地オーナーが用地を提供し、ディベロッパーがそこにマンションなどの建物を建築した後、土地所有権の一部と引き換えに、土地オーナーが完成したマンションの区分所有権を得るものです。つまり、土地の一部とマンションの一部を等価で交換することから、そのような名称となっています。

【等価交換のメリット】

等価交換では、土地オーナーが建設資金を負担することなく、土地活用が図れるというメリットがあります。

また、通常であれば、土地の一部を譲渡した際に譲渡所得に対し課税されますが、「中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例」（租税特別措置法37条の5）を適用することにより、土地譲渡益への課税を繰り延べることができるというメリットがあります。