不動産登記手続きを知っておこう

不動産売買取引には権利変動が発生します。その権利変動を公的に記録するのが「不動産登記」という制度です。不動産登記法で規定された、専門的かつ一般の人にはなじみの薄い手続きですが、住まいを購入する際には必ず発生する、自分の権利を表す重要なものです。

不動産登記とは何か

不動産登記とは、不動産の現況や権利について客観的に正しく示す（公示する）ためのものです。

例えば、

・どこにあって、どのくらいの大きさなのか

・不動産の現所有者は誰か

・抵当権の設定がある場合、その内容

などの情報が記録されています。

不動産登記は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）という形で管理されており（現在は電子化され、コンピューター管理が基本となっています）、公示制度が取られています（一般に公開されている形）。ですから、手数料を払えば誰でも閲覧・写し等の取得をすることができます。この制度により、物件の存在、所有者などが明確な状態で、当事者は安心かつ安全に不動産取引を行えるのです。

不動産購入時に必要な登記手続き

登記済証書のサンプル画像

不動産を購入するときの登記は、

１．所有権に関する登記

２．所有権以外の権利に関する登記

という2種類に大きく分けられます。

オンラインや法務局窓口で登記簿謄本を交付請求して実際に見てみるとよくわかりますが、登記内容は「表題部」と「権利部（甲区/乙区）」に分かれて記載されています。表題部は、不動産そのものの現状が記録されています。例えば、所在、地番、地積、家屋番号、構造、床面積などです。権利部は「甲区」と「乙区」に分かれており、甲区には所有権に関する事項が記録されています。乙区には抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記録されています。

では、実際に不動産を売買するときに行われる登記は、具体的にどのようなものでしょうか。

【所有権に関する登記】

基本的に不動産を購入する場合には、所有権を自分に移したことを示す「所有権移転登記」を行います。購入物件が新築の場合でも、建売ならば住宅を建築・販売する不動産会社が所有者になっているので、通常は所有権移転登記になります。

自分自身で家屋を新築した場合は最初の所有者になるので、そのときは「所有権保存登記」を行います。その際、手順としては先に「建物表題登記」が必要になります。

【所有権以外の権利に関する登記】

所有権以外の権利、不動産の売買で発生する主な権利としては「抵当権」があります。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローンを借り入れた金融機関を抵当権者とした、抵当権設定登記を行うことになります。

抵当権とは、「借り入れした債務者がローンを返済できなくなってしまった際に、金融機関は抵当権を設定した担保不動産を処分（競売にかけるなど）して、損失をカバーできる」という権利です。

ところで、以前は表題部については変更（建物の増築や地目の変更など）も含めて登記が法律で義務付けられていましたが、権利部については法令上の登記義務はありませんでした。しかし2024年4月1日の法改正より、権利部についても住所変更登記、氏名変更登記が義務化されました（不動産登記法第76条の5）。所有者の住所、氏名に変更があった場合は、変更があった日から2年以内に変更の登記申請をしなければなりません。正当な理由なく変更登記を行わなかった場合は5万円以下の過料に処されます。

不動産を購入しても所有権移転登記をしていないと、万が一第三者と権利関係のトラブルなどになったとき、「その土地は自分のものです」という主張ができません。ですから、法令上の義務だから罰則があるからいうことではなく、自分の財産を守るためには正確な登記をしておくことが必要だと心得ておきましょう。

登記の方法と費用について

不動産登記は自分で行うこともできますが、基本的に専門家である司法書士や土地家屋調査士に依頼して行う（代理申請してもらう）ことになります。申請内容が複雑になることは多いですし、もしなんらかのミスがあった場合に、正当な権利を主張できませんので、プロに依頼することが一般的となっているのです。

ひと言で専門家と言っても、法令の規定により保有資格によって登記手続きが行える範囲が明確に分かれています。表題部の登記手続きは土地家屋調査士が、権利部の登記手続きは司法書士がそれぞれ業務資格を有しています。ですから、売主から不動産を購入するという売買取引では、権利部の登記が必要になるので、一般的には司法書士に依頼することになります。

【登記の方法】

必要書類や登録免許税という費用などをすべてそろえて、管轄法務局に申請することで登記できます。必要書類については、一般的な所有権移転登記であれば、

・売買契約書

・固定資産評価証明書

・売主の印鑑証明書

・登記識別情報（権利証と呼ばれる登記済証の場合もあります）

・買主の住民票

・司法書士への委任状

などが必要です。これらの書類は、申請する登記の内容によって変わってきます。司法書士に確認の上、自分でそろえければならないものは漏れなく準備しておく必要があります。

【登記費用】

不動産登記そのものにかかる費用として、「登録免許税」が必要です。登録免許税は、対象不動産の固定資産税評価額に規定の税率を掛けて算出します。納付は登記申請書に税額分の収入印紙を貼付する形で行います。

この他、上記に挙げた申請に必要な書類をそろえる費用と、司法書士に登記手続きを依頼する場合にはその報酬が必要になります。物件によって、登録免許税額は違いますし、司法書士報酬も案件内容・事務所ごとに幅があるので、自身の取引内容にて確認する必要があります。